Владельцы «бетонометров» уверенны, что недвижимость есть недвижимость и, несмотря на все финансовые кризисы, никуда не денется. Скептики же утверждают, что киевский рынок жилой недвижимости давно уже катится в пропасть, и цены вот-вот обрушатся. Истина, как всегда, где-то посредине, но мы решили узнать, есть ли в Киеве ликвидная недвижимость вообще, и если есть, то какая.

Для этого рассмотрим, как изменился рынок киевских квартир за последние четыре года. За начальную точку отсчета возьмем апрель 2009 года — именно тогда после обвала более, чем на треть, цены на квартиры относительно стабилизировались.

В апреле 2009 года цена квадратного метра квартиры в Киеве составляла $ 2022, сегодня — $ 1703. То есть, за четыре года цена в целом упала на 15,8 %. При этом средняя стоимость квартиры за тот же период снизилась со $ 143 000 до $ 105 000, то есть, на 26,6 %.

Таким образом, за этот период инвесторы в столичную недвижимость потеряли на своей инвестиции в среднем 15 %, не считая технического износа. Однако не все и не в равной степени.

Например, квартиры в новостройках за тот же период подешевели несколько меньше. В середине апреля 2009 года цена квадратного метра в новостройке составляла $ 2091, сегодня — $ 1836, то есть, снижение цены составило 12,2 %.

Больше всего снижение цены коснулось четырехкомнатных квартир, которые, тем не менее, по-прежнему остаются самыми дорогими по цене квадратного метра. Связано это с тем, что четырехкомнатные квартиры есть преимущественно в центре и престижных районах города, где цены на квартиры в целом выше. В середине апреля 2009 года квадратный метр такой квартиры стоил $ 2690, сегодня $ 2182, то есть снижение цены составило 18,9 %.
Чуть меньше подешевели двухкомнатные квартиры — на 16,9 %, с $ 2083 до $ 1731 за квадратный метр.

Снижение цены на одно- и трехкомнатные квартиры за 4 года — около 10 %. Цены на однокомнатные квартиры снизились на 10,4 %, с $ 1893 за квадратный метр до $ 1697, на трехкомнатные — на 9,8 %, с $ 1947 до $ 1757/кв. м.

«Гостинки» подешевели меньше других типов квартир — на 8,6 %, с $ 1888 до $ 1725 за квадратный метр.

Как мы видим, снижение цен больше всего коснулось дорогих квартир, в то время, как на самом дешевом сегменте отразилось заметно меньше.

Подтверждает этот тренд и динамика цен по разным типам домов. Больше всего за минувшие четыре года подешевели квартиры в дореволюционных домах и «сталинках» — самом дорогом и, по большому счету, качественном сегменте столичной недвижимости. Квартиры в дореволюционных домах подешевели на 30 %, с $ 4368 до $ 3072 за квадратный метр. «Сталинки» — на 32,2 %, с $ 3526 до $ 2391 за квадратный метр.

Квартиры в более «доступных» по цене типах кирпичных домов подешевели несколько меньше. В домах серии «улучшенный кирпич» квадратный метр упал в цене на 20 %, с $ 2420 до $ 1945. В домах серии «старый кирпич» — на 15,5 %, с $ 2028 до $ 1714.

Зато стоимость квартир в панельных домах изменилась меньше. В домах серии «старая панель» они подешевели на 10 %, с $ 1769 до $ 1612 за квадратный метр. В домах серии «типовая панель» снижение составило 8,6 %, с $ 1804 до $ 1649, «улучшенная типовая панель» — 9,5 %, с $ 1701 до $ 1540 за квадратный метр.

Как уже упоминалось выше, квартиры в новостройках Киева подешевели несколько меньше, чем в домах других типов.

Однако, если квартиры в более дорогих кирпичных домах подешевели на 8,8 %, с $ 2235 до $ 2039 за квадратный метр, то в панельных — всего на 4 %, с $ 1640 до $ 1574.

Таким образом, получается, что квартиры в панельных новостройках в нынешнее кризисное время являются самым ликвидным типом жилья. И, пожалуй, лучшим вариантом в соотношении цена-качество.

Большинство таких домов строится в сегменте эконом-класса, на территории окраинных жилых массивов города.

Безусловно, у них есть свои недостатки, однако по сравнению с другими типами домов с самыми низкими ценами на квартиры, качество панельных новостроек заметно выше.

К тому же, до последнего времени стоимость квадратного метра в них была самой низкой — лишь в марте текущего года панельные новостройки несколько «опередили» в цене дома серии «улучшенная типовая панель».

Те, кто инвестировал деньги в квадратные метры именно в таких домах четыре года назад или около того, на сегодняшний день, потеряли меньше других, а в отдельных случаях — даже выиграли. Например, трехкомнатные квартиры в панельных новостройках за исследуемый период подорожали на 4 % — с $ 1411 до $ 1467 за квадратный метр. Однокомнатные квартиры подешевели на 5,9 % — с $ 1636 до $ 1540/кв. м., двухкомнатные — на 11,4 %, с $ 1759 до $ 1558. А вот цена на четырехкомнатные упала значительно — на 16 %, с $ 1784 до $ 1499 за квадратный метр.

Ну, и наконец, именно в этом сегменте цены вот уже год, как стабильно растут. Ведь, согласитесь, лучше купить более просторную квартиру в новом доме с более низкой ценой квадратного метра, чем маленькую квартиру в старом фонде по той же цене. Потому, скорее всего, тенденция роста еще какое-то время продлится. Но едва ли долго.

Ну, а ответ на вопрос, насколько выгодна нынче инвестиция в киевскую недвижимость, очевиден: вкладывать деньги в квартиры сейчас убыточно. И предпосылок для изменения ситуации пока не наблюдается.