Решением проблем ОСМД займется Антимонопольный комитет. Для этого ведомство создало экспертную рабочую группу, результатом деятельности которой должны стать законодательные инициативы.

Антимонопольный комитет готовится провести демонополизацию отрасли ЖКХ, в частности, урегулировать проблемные вопросы, связанные с деятельностью украинских жилищных товариществ – объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Для этого АМКУ создал рабочую группу, в которую вошли представители ПАО АК «Киеводоканал», ПАО «Киевэнерго», Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ, отраслевого регулятора — Нацкомиссии, осуществляющей госрегулирование в сфере коммунальных услуг, Киевской городской госадминистрации, экспертов, представителей общественных организаций, международных финансовых институтов и юристов.

Такое решение было принято в ходе инициированного ведомством круглого стола «Пути развития конкурентной среды на рынках жилищно-коммунальных услуг», который проходил 21 мая в режиме всеукраинского селекторного совещания с 27 отделениями Комитета. Заинтересованность АМКУ проблемами отрасли, и, в частности, проблемами взаимоотношений ОСМД с предприятиями — естественными монополистами, заместитель главы АМКУ Федор Влад объяснил тем, что ведомство получает множество «писем и жалоб от людей, которые просят разобраться в ситуации». «Рынок коммунальных услуг чрезмерно монополизирован. Президент требует, в том числе и от нас, проведения реформы. Мы обязаны рассмотреть вопросы развития потенциально конкурентных секторов этой отрасли», — заявил чиновник, открывая работу круглого стола. К потенциально конкурентным рынкам в ЖКХ, по мнению АМКУ, относится сфера содержания и обслуживания жилищного фонда и придомовых территорий.

На что жалуетесь?

Господин Влад также рассказал присутствующим, что АМКУ предварительно провел несколько рабочих совещаний, в ходе которых были систематизированы проблемы украинских ОСМД. Таким образом, Комитет выделил четыре группы проблем, которые требуют незамедлительного решения:

1. При создании ОСМД, жильцы многоквартирного дома не могут получить список собственников жилых и нежилых помещений, что препятствует проведению общих сборов;
2. Закрепленная в действующем законодательстве система принятия решений «один человек — один голос» не отражает в полной мере интересы всех членов объединения;
3. Чрезмерно забюрократизированная процедура регистрации ОСМД как юрлица;
4. Проблемы функционирования объединений.

Результаты анализа, проведенные Департаментом исследований и расследований АМКУ, свидетельствуют о том, что, жилищно-эксплуатационные организации, обеспечивающие сохранность жилищного фонда и его надлежащее использование, злоупотребляют своим монопольным положением. Отчасти, для этого у организаций есть законодательные основания. Их статус закреплен ст. 24 действующего до сих пор Жилищного Кодекса УССР, согласно которому одна ЖЭО должна обслуживать один жилой дом.

По словам главного эксперта отдела ЖКХ первого управления исследований и расследований упомянутого Департамента АМКУ Юлии Товстенко, причиной затягивания процедуры регистрации ОСМД и передачи дома в управление жилицам является несовершенство нормативно-правовых документов. Согласно правительственному постановлению №1521 передача дома должна состояться в течении 2 месяцев. «Эти сроки прописаны только на бумаге. Они не действуют из-за того, что постановление не содержит перечня необходимых документов и отсутствуют типовые формы заявлений для передачи», — отметила эксперт.

С не менее серьезными препятствиями украинские ОСМД сталкиваются при получении в пользование придомовых территорий, которые находятся в коммунальной собственности. Проблемы возникают из-за того, что законодательно не закреплены условия пользования придомовыми территориями, а также невозможно установить их границы.

В Департаменте исследований и расследований также сосредоточились на изучении взаимоотношений монополистов-компаний, предоставляющих коммунальные услуги, и объединений. «Естественные монополии, основываясь на том, что ОСМД регистрируются как юридические лица, не заключают с ними прямые договора на поставку услуг и ресурсов, а заключают индивидуальны. От ОСМД требуют предоставления дополнительных технических условий, — обозначила проблему госпожа Товстенко. – Кроме того, прямые контракты не соответствуют утвержденным типовым договорам».

Внутри самих ОСМД также не редки случаи мошенничества и обмана жильцов. Примером таких махинаций являются довольно частые случаи завышения уровня платежей и взносов, которые уплачивают жильцы. «Сборы ОСМД считаются легитимными, если проголосовало больше половины жильцов, а решение принимается, если проголосовало 2/3 членов объединения. Но ведь в домах есть люди, которые не являются членами ОСМД. Получается, что, устанавливая какие-либо тарифы и размеры платежей, меньшинство принимает решение за большинство», — уверена Юлия Товстенко.

Столичные рейдеры

Схему создания «карманных» или, как их еще называют «рейдерских», ОСМД застройщиком в новостройках в Комитете также не обошли вниманием. «Например, мы рассматривали случай, когда в доме, в котором насчитывается 201 квартира, каким то образом застройщик получает право собственности на 75 квартир. Проводятся общие сборы из трех человек, создают объединения и устанавливают тарифы. И, если в среднем по Киеву стоимость содержания и обслуживания квадратного метра составляет 3,5 грн, в домах с ОСМД – 3 грн, то в «карманных» ОСМД тариф достигает 13 грн», — рассказал заместитель главы Киевского территориального отделения АМКУ Антон Балаба.

По данным ведомства, в столице насчитывается 1,9 тыс. ЖЭО. Из них 300 организаций – частные компании, 700 – ОСМД и 900 – жилищно-строительных кооперативов. Эту информацию подтвердили и в КГГА, уточнив, что коммунальных обслуживающих организаций (ЖЭКов) – порядка 8 тыс. При этом, представители администрации сосредоточили внимание экспертов АМКУ еще на некоторых ключевых проблемах столичных ОСМД. В частности, при расчетах за услугу горячего водоснабжения, тарифная разница ложиться финансовым бременем на ОСМД.

Кроме того, краеугольным вопросом является действующий в Киеве новый порядок отведения земельных участков в пользование, что осложняет процесс передачи объединениям придомовых территорий. «Но мы пытаемся решать эти проблемы. Разрабатываем с «Киевэнерго» единое решение по вопросу платежей, также мы выделили средства на проведение капитальных ремонтов многоквартирных домов. Львиную долю этих денег – 3-4 млн грн – получили дома, где созданы ОСМД, и сейчас договариваемся с ними о софинансировании», — сообщил начальник Управления развития и реформирования жилищно-коммунальной инфраструктуры КГГА Петр Пантелеев. Он также заявил, что на ближайшую сессию Киевсовета будет вынесен вопрос об упрощении передачи домов на баланс ОСМД. Сейчас такие решения принимаются только на сессии горсовета.

Создать закон — не поле перейти

В профильном Министерстве говорят о множественных нарушениях прав граждан, возникающих при создании и дальнейшей деятельности объединений жильцов. «Мы получили 2300 обращений граждан, из которых рассмотрено уже 2000, — сообщила заместитель директора Департамента жилищной политики — начальник отдела реформирования жилищной сферы Минрегиона Вера Радченко. – Мы серьезно работаем над усовершенствованием законодательства. Разработанный нами проект, которым предполагаются изменения в закон «Об имущественных правах и их ограничениях» уже принят за основу в парламенте». Чиновник также отметила, что Президентом в прошлом году был ветирован один законопроект 8474, разработанный Минрегионом, другой законопроект, который был зарегистрирован в парламенте, не был одобрен в первом чтении предыдущим составом Рады, поэтому при смене депутатского корпуса документ возвращен Минрегиону на доработку. Два эти законопроекта также содержали нормы, аннулирующие мошеннические схемы в деятельности ОСМД, однако были заветированы Президентом.

Как ранее сообщала «Украина Коммунальная», Президент Виктор Янукович в июле 2012 года ветировал принятые парламентариями два законопроекта, призванные регулировать деятельность объединений жильцов. В августе Минрегион объявил о том, что разработкой концепции нового документа будут заниматься юристы иностранной компании Backer & McKenzie, работа которой оплачивается за счет средств Международной финансовой корпорации (IFC, входит в группу Всемирного Банка).

Результатом их работы стали два законопроекта — «Об особенностях права собственности в многоквартирном доме», а также проект изменений в Гражданский Кодекс, обнародованные для общественного обсуждения на официальном сайте Министерства в декабре 2012 года. В ближайшее время проекты будут зарегистрированы в Верховной Раде. Согласно документам, украинцам предлагается два варианта управления своими многоквартирными домами. В первом случае, — путем регистрации ОСМД как юридического лица и автоматического членства всех проживающих в нем. Во втором — предусмотрено создание объединения без госрегистрации юрлица. При этом жители выбирают управляющего, с которым заключают договор.

О необходимости серьезных законодательных изменений говорили и эксперты, представители общественных организаций и ОСМД. «Нужно урегулировать наши правоотношения с монополистами. Мы сталкиваемся с ситуацией, когда они вынуждают нас подписывать свои договора, которые не соответствуют утвержденным правительством типовым контрактам. В противном случае, нам угрожают отключениями тепла и электроэнергии. Неоднократно эти угрозы реализовывались на практике», — заявил представитель объединения жильцов столичного жилищного комплекса «Престиж Холл» (Печерский район) Владимир Курганский.

Основатель Всеукраинской общественной организации «Эффективный собственник», юрист, специализирующийся на проблемах имущественных прав, Татьяна Монтян — рассказала, какие именно правки необходимо внести в законодательство. «Нужно ввести автоматическое членство. Отсутствие нормы об обязательном членстве всех жильцов дома в объединении приводит к тому, что в ЖСК,  и в «фейковых», созданных застройщиками ОСМД, большинство сособственников лишены права и возможности участвовать в управлении и принятии решений касательно собственного имущества. Кроме того, заменить абсурдный алгоритм принятия решений на сборах «1 человек = 1 голос» — на алгоритм пропорционального голосования («количество кв.м = количеству голосов»). Только в нашей стране Гражданским Кодексом определено, что общее имущество («У.К.» — за пределами квартиры и нежилых помещений) — это общая совместная собственность, а не общая долевая, как должно быть, и как это закреплено в других странах. Это юридическая абстракция, поскольку все примерно одинаково пользуются этой собственностью (дополнительными помещениями), однако она необходима, поскольку сособственники имущества должны нести свои обязательства по его содержанию пропорционально своим долям в этом имуществе. А у нас — у всех одинаковое количество голосов, и у тех, у кого 5 кв.м в собственности, и у тех, у кого 500 кв.м».

Проектам досталось

Жесткой критике юрист подвергла и новые законопроекты, которые разрабатывались иностранными юристами по заказу Минрегиона. «На нас надвигается очередная опасность. Нам предлагают механизм принятия коллективных решений без создания юридического лица для передачи функции управления домами управляющим компаниям. В теории эта схема выглядит привлекательно, потому что вроде как не надо «заморачиваться» регистрацией ОСББ, отчетностью и т.д., но на практике это выльется в рабство жителей у управляющих компаний, поскольку прописанная в законопроекте схема умышленно «заточена» под фальсификацию результатов волеизъявления сособственников», — заявила Татьяна Монтян.

Возразражения госпоже Монтян хотел публично выразить присутствующий на мероприятии руководитель проекта Международной финансовой корпорации (IFC) «Энергоэффективность в жилищном фонде Украины» Гжегож Гайда. Однако модерирующий круглый стол замглавы АМКУ Федор Влада не предоставил ему слово, сославшись на регламент, а также на то, что новый законопроект не являлся ключевой темой для обсуждения на мероприятии. Впрочем, после окончания заседания господин Влад обратился к господину Гайде с приглашением войти в состав созданной рабочей группы.

«Украине Коммунальной» удалось обсудить противоречивый вопрос создания ОСМД без госрегистрации после круглого стола и с Татьяной Монтян, и с Гжегожем Гайдой.

«Нормы о долевом участии и обязательном членстве включены в законопроект, который разрабатывался при поддержке IFC, — рассказал нашему корреспонденту господин Гайда. – Но объединение граждан без госрегистрации не несет в себе тех угроз, о которых она говорит. Просто мы предложили украинцам третий вариант – ни ЖЭК, и ни юрлицо ОСМД, а объединение на общественных началах для управления своей собственностью. Такая модель работает в Польше и в Германии. И система проведения сборов и принятия решений точно такая же, как в ОСМД, которое зарегистрировано, как юрлицо. Жильцы выбирают своего представителя, которому делегируют полномочия заключить договор с управляющей компанией для обслуживания дома. Компания, в свою очередь, уже заключает договора с монополистами на поставку коммунальных услуг и занимается сбором и целевыми тратами сборов и платежей. Жильцы могут сменить управляющего. Никакого рабства тут нет».

«Ссылки на Польшу и Германию неправомерны. В отличие от Украины, в этих странах существует развитый, надлежащим образом зарегулированный рынок услуг по управлению домами. Сравните это с коммунальным мафиозным беспределом, царящим в Украине. Многоквартирные дома в цивилизованных странах формализованы как целостные имущественные комплексы, а каждый сособственник имеет правоустанавливающий документ с указанием его доли в этом доме. В Украине же правоустанавливающих документов на что-либо в домах, кроме квартир, отродясь не существовало; население массово уверено, что их дома принадлежат ЖЭКам, мэрии или государству, а местные советы дружно принимают антиконституционные решения о том, что весь жилищный фонд является коммунальной собственностью», — отметила юрист.

Госпожа Монтян также уточнила, что в цивилизованных странах четко прописаны алгоритмы принятия коллективных решений сособственниками общего имущества и процедуры достоверной фиксации волеизъявления. В частности, даже без создания какого-либо вида квартирного товарищества; в гражданском законодательстве цивилизованных стран прописаны права, обязанности, а главное — ответственность лица или лиц, избранных в качестве «правления» без создания юридического лица, что в Польше является обязательным, если сособственников — больше семи. «Даже в племени мумба-юмба есть вождь, который легитимен для членов своего племени и соседних племен, и несет ответственность за свои решения. А предложенная в законопроекте схема предполагает коллективную безответственность, легитимизированную общим собранием, которое невозможно провести даже чисто технически, если сособственников — хоть сколько-нибудь значительное количество. В итоге кабальный договор, будет подписывать неведомо кто от имени всего дома — тот, кого «нарисуют главным» в «протоколе общего собрания» коррумпированные чиновники ОМС», — поясняет госпожа Монтян.

«В этой схеме важно четко закрепить обязанности, а главное — отвественность всех сторон. Мы не говорим, что эта концепция идеальна, и мы не отрицаем важность иниституционализации путем создания ОСМД, то есть, прохождения госрегистрации. Это альтернативный вариант для тех домов, жильцы которых сами хотят управлять своей собственностью, но не хотят оформлять юрлицо», — оппонирует представитель IFC. «А что делать, если дом большой, в нем много жильцов, и сформировалось сразу несколько инициативных групп?», — настаивает на своем юрист.

В ходе подготовки материала «Украина Коммунальная» попросила представителей украинских ОСМД выразить свое мнение. Опросив три объединения, мы выяснили, что для действующих ОСМД вопрос о создании кондоминиума без госрегистрации не является принципиальным, однако эта схема пока не понятна.

Решать, кто прав, и какие схемы наиболее адекватны – нашим читателям. Сегодня очевидно одно: дальнейшее затягивание решения ключевых проблем ОСМД приведет к стагнации, а не к их развитию. «Украина Коммунальная» продолжает следить за развитием событий и информировать о судьбе новых законопроектов, которые призваны урегулировать деятельность ОСМД.